2023년도 1학기 방송통신대 부동산법제 중간과제물

 

[문제] 甲은 2020년 4월1일부터 주민등록을 마친 후 거주하고 있던 자신 소유의 Y 주택(서울특별시 종로구 소재)을, 2022년 4월 10일에 乙에게 3억 원에 매도하면서, 이를 다시 임대차(보증금 1억 5천만 원, 임대차기간 2년)하여 거주하기로 약정하였다. 이후 乙은 2022년 5월 10일에 자신의 명의로 소유권이전등기를 경료한 후, 丙 으로부터 2억원을 빌리면서 2022년 5월 10일에 丙 명의로 근저당권 등기를 경료해주었다. 그런데 乙이 차용금 2억 원을 변제하지 못하자, 2023년 4월 1일 丙은 근저당권에 기한 경매를 신청하였고, 경매절차가 진행되어 2023년 5월 20일 A에게 낙찰되었다. (차용금에 대한 이자 및 손해배상과 갱매비용은 논외로 함)

 

[문제 1] 甲이 자신의 임차권으로 A에게 대항할 수 있는지에 대해 설명하시오.

문제에서 甲은 2022년 4월 10일에 Y 주택을 乙에게 매도하고, 임대차 약정을 하였습니다. 따라서 甲은 이후부터는 Y 주택의 소유자가 아니며, 임차인으로서의 권리와 의무만이 존재하게 됩니다. 이에 따라, 甲은 丙에 대한 근저당권에 대항할 수 있는 권리가 없습니다. 이는 근저당권이 등기되기 전인 2022년 5월 10일에 乙이 Y 주택의 소유자가 되었기 때문입니다. 따라서, 甲은 이후부터 Y 주택의 소유자나 소유권에 대한 권리를 가지고 있지 않으므로, 근저당권에 대한 대항권도 가지고 있지 않습니다.

[문제 2] 위 Y 주택이 2억 5천만 원에 낙찰되었다고 할 경우, (甲의 배당요구를 전제로) 경매대금 2억5천만 원은 누구에게 얼마씩 배당되는지에 대해 설명하시오.

문제에서는 Y 주택이 2023년 5월 20일에 A에게 2억 5천만 원에 낙찰되었다고 하였습니다. 이 경우, 경매대금은 다음과 같이 배당됩니다. 1. 丙의 근저당권 분만금 근저당권 등기 금액: 2억 원 근저당권 등기일: 2022년 5월 10일 근저당권 분만금 계산: 분만금은 근저당권 등기금액에서 경매일까지의 이자를 포함한 금액입니다. 이 경우, 1년간의 이자를 가정하여 2억 원에 대해 약 5%의 이자율로 계산하면, 1년간의 이자는 약 1천만 원입니다. 따라서, 2023년 5월 20일까지 이자를 포함한 분만금은 2억 1천만 원입니다. 2. 甲의 배당금 甲의 배당금 계산: 甲은 2022년 4월 10일에 Y 주택을 3억 원에 매각하였고, 이후 임대차 약정을 하였습니다. 따라서, 甲은 매각 대금에서 임차인이 되었을 때의 보증금을 제외한 잔액을 받을 수 있습니다. 이 경우, 매각 대금에서 보증금인 1억 5천만 원을 제외하면 1억 5천만 원이 남습니다. 따라서, 경매대금 2억 5천만 원 중에서 2억 1천만 원은 丙에게, 1억 5천만 원은 甲에게 배당됩니다.